合同标的名称：长沙市雨花区机关二办物业管理服务

合同总金额：560万/年，1680万元/三年；本项目为一招三年，合同一年一签。

（一） 物业综合管理服务

1、建立健全各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。

2、建立各类委托管理设备及房屋的台账，台账相符率达到 99% 以上，并每季度更新。

3、每年至少进行两次服务项目的满意度测评。

4、根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。

5、按照要求设置物业管理机构、配备物业管理人员。所有工作人员须通过相应专业培训，确保人员上岗具备必备素质。

（二）设备、设施维保

l、给排水系统设备运行维护

服务内容：保证给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统的管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率98%，做好节约用水工作。同时，如遇停水，须及时协助甲方制定应对措施。

2、供电系统设备管理维护

服务内容：对物业管理范围内供电系统、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。同时，负责临时用电管理、协助电费收缴。

服务标准：每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等元件做好除尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度（包括高压开闭站、监控机房等重要设备机房24小时值班制度），及时排除故障，零星维修合格率98%，加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

3、房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护

服务内容：

（1）负责责任区域范围内房屋建筑本体、公共部分管理、巡查、小修，发现问题及时上报。

（2）负责公用设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括垃圾站、路灯、门锁、道路、室内外上下水管道、水箱、排污管道、沟渠、池、井等。

（3）公共区域道路、路灯、沟井、路沿石、车位线、人行道等方面的管理与维修养护。

服务标准：

（1）房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

（2）房屋外观完好整洁，外墙大理石无脱落、无裂缝，玻璃幕墙清洁明亮、无破损、无明显污渍、无乱张贴和乱悬挂现象。

（3）房屋公用场所内墙无破损、涂料无脱落、无明显污渍。

（4）房屋本体公用设施定期巡视，发现问题及时维修，共用楼梯、天台、通道等处无堆放杂物。

（5）各房顶和天台隔热层无破损。各楼层天花板无破损、缺失。

（6）门窗完好和正常使用，合格率100%。

（7）大门广场、路面平坦、无损坏，车位线和导向清楚。人行道及路缘石无破裂缺失。

（8）各类沟井盖完好无缺、井壁无损、井底无砂石、杂物堵塞。

（9）公共场所、楼道照明灯、各类介绍栏、宣传栏照明灯等完好，确保照明正常。

（10）建立房屋修缮制度，房屋零星维修及时率98％以上，房屋完好率98％以上。

4******消防系统设备管理维护

************消防技能。

服务标准：

（******消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。

（************消防水泵、恒压泵、控制柜、联动柜、应急照明、疏散指示系统、气体灭火系统）的功能性及完好情况，保证完好率100%。

（3）制定突发火灾******消防疏散图，确保应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。

（******消防控制室24小时值班，及时排除故障，一般故障排除时间不超过24小时，维修合格率100%。

（******消防技能。

5、电梯日常维护保养

服务内容：电梯运行状况的监测，保证机房、轿厢干净整洁、无油污、无积水，按时进行检查清理。

服务标准：

（1）电梯按规定时间运行，轿厢、井道保持清洁。

（2）电梯发生故障，第一时间通知维保单位到场，并协助处置突发状况。

6、视频监控系统的维护保养

服务内容：正确使用监控设备，保证各监控部位防盗、防火等报警监控设备的正常运行，并对整个系统进行必要的日常维护。

服务标准：

（1）监控信号采集系统的维护保养。

①摄像机部分：目测摄像机有无图像、干扰，清晰度如何。

②云台部分：进行云台控制，检查水平、垂直方向操作情况，是否存在不受控情况，镜头是否可以进行变焦。

③电源部分：使用万用表检查摄像机电源输出电压是否稳定，电源的发热是否正常。

④卫生情况：检查摄像机外罩是否直接影响摄像机清晰度。

⑤安全情况：检查摄像机的安装情况，支架是否存在锈蚀情况，云台安装是否牢固。

（2）监控信号传输部分的维护保养。

①视频光端机部分：工作电压是否正常，光纤跳线连接是否正常，光纤口吹灰，检查光端机工作环境温度是否正常，光端机温度是否正常。

②线缆部分：检查线缆是否完好。

③电源部分：检查工作电源工作电压是否正常，接线端子紧固，电源线是否存在老化的情况。

④控制线部分：485控制线两头进行紧固。

⑤视频分配器部分：对视频分配器进行吹灰，检查视频线两端标签是否完好。

⑥网络传输部分：网口是否存在损坏，网络跳线标识是否完整，检查所有接线盒及设备机柜地线是否连接牢固。

⑦以上工作必须做好防静电措施。

（3）监控图像存储部分的维护保养。

①硬件部分：硬盘录像机定期进行停机吹灰，目测风扇、电源工作是否正常，检查硬盘录像机地线是否连接牢固，硬盘录像机是否存在报警，编号是否完整。

②软件部分：检查硬盘录像机是否掉线，是否能远程进行回放，存储时间是否正常，硬盘录像机录像策略是否正常，硬盘录像机登录密码是否正常，硬盘录像机系统时间是否准确。

（4）监控显示部分及软件的维护保养。

①显示部分：定期对电视墙及服务器电脑进行除尘（严禁使用湿抹布），检测电视墙工作环境是否正常，检查电视墙电源及视频线连接是否完好，定期对矩阵主机进行吹灰，对视频分割器进行吹灰，紧固，检查矩阵键盘工作是否正常，连接线是否正常。

②保证发现普通故障于2—8小时解决，疑难故障于24小时内解决。

③每周对系统进行一次全面巡查。

④每月对核心设备进行一次全面保养。

⑤每半年对所有设备进行一次全面保养。

⑥如维保期间出现设备故障或者损坏，需直接进行更换，不考虑返厂维修。

7、中央空调与新风系统运行维护

服务内容：协助空调系统服务公司对空调设备进行定期维护与保洁，空调水处理、日常监控，24小时值班运行，制定并严格执行空调使用管理规定。

服务标准：

（1）建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪声和严重漏滴水现象。

（2）定期查看空调设备使用情况，保证空调设备、设施处于良好状态。

（3）空调系统出现运行故障后，应及时通知维修人员到达现场维修，维修合格率100%。

8、车辆管理系统的维护

服务内容：对车辆管理系统、停车场指引设施、辅助设施等进行定期检查，确保车辆管理系统正常运行，停车场各项设备设施完好无损。

服务标准：

（1）每月对车辆管理系统进行全面检查，确保道闸正常启停、发卡读卡器工作正常、图像抓拍正常、控制服务器工作正常。

（2）每月对标识、标牌等指引设施进行检查，确保标识（车位线、标识牌等）明确、齐全、完整。

（3）每周对停车场辅助设施进行检查，确保挡车杆、雨水篦子、反光镜、减速垫、车位牌等无破损完好。

9、房屋门窗维修

服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100％。

（三）安全保卫

服务内容：

负责进出的车辆指挥、大门电动门、办公楼前坪等所有建筑的秩序维护、室内外的安全保卫；负责夜间巡逻，办公大楼的夜间守护；监控室******消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火、防盗、防恐、防爆及其他突发事件处理；组建机关二办应急分队。

服务标准：

1、门岗

（1）无不良嗜好，普通话标准，礼仪规范标准，着装整齐，文明上岗，出入口及门岗24小时值班。有详细交接班记录、外来人员的登记和大型物资出入等记录。

（2）外来人员进入楼内，必须严格进行身份和来访对象登记，严格落实疫情防控相关要求。

2、巡逻岗

（1）着统一制服上岗，24小时不间断作业，按规定线路在楼内各区域每两小时巡查一次，不留死角，重点部位应设巡逻******服务中心有巡更记录；对可疑人员进行检查防范；对楼内进行严格的安全、防火检查、防盗检查，及时消除安全隐患，防止安全事故和治安事件发生。

（2）巡查车辆停放情况，维护车辆停放秩序和车辆安全，确保道路******消防通道畅通；

（3）接到火警、警情等突发事件或紧急求助报告后三分钟内到达现场，协助保护现场，采取相应措施处理和协助，并在第一时间报告甲方和警方。

3、总控室

******消防水泵房设备工作发现异常情况及时通报楼内安全保卫巡逻人员，并向管理部门汇报；制定并熟练掌握各种突发事件的应急处理方法，重点安保部位的特点，通讯联系方式，各种设备的操作技能；值班时间严禁离岗、夜班禁止睡觉，保持总控室的整洁和工作环境，无关人员不得进入总控室；认真填写值班日志和设备运行记录，做好交班记录；总控室的工作信息、影像资料，设备档案，配备的工具与器材等，要有专人负责进行管理和保管，防止泄密或遗失，定期检查，保留存档，文字记录存档一年；遇突发事件时，值班人员做好应急处理工作；做好总控室设备的日常维护，保证各种设备处于正常工作状态，发现技术故障及时上报，配合有关部门做好维修工作。总控室监控信息的及时、准确率达98%以上；设备运行完好率95%以上，值班记录完整准确率要达100%。

4、消防管理

制定******消防专员，制定************************消防安全知识。一旦发现火情，必须第一时间组织扑救并迅速报警，把灾情控制在最低限度内。法定节假日前一天对机关二办所有区域进行安全检查，及时消除安全隐患。

5、车辆管理

（1）车辆道路行驶要求按照指示牌和地面示意标志，车辆行驶有规定路线，车辆停放有规定区域，车辆行驶、停放有序。

（2）有专职人员巡查和指引车辆停泊事宜，并对违规停放车辆进行劝阻、制止。

（3）楼内车辆停放******消防器材配置齐全，地下车库场地每日清洁一次，做到无渗漏、无积水、通风良好，无易燃、易爆及危险品存放。

（4）对进出楼内的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录，并按甲方资产管理部门相关规定执行。对出入车辆和人员的登记率达到100%。

（5）区域内的露天停车场，按车辆道路行驶和停泊要求设立指示牌和地标，场地每日清洁一次，无积水，有专人负责对停车场所进行指引管理。

（6）按甲方要求做好停车收费的运营及管理工作。

（四）会务服务

服务内容：负责重大活动礼仪服务和公共会议室会务服务；公共会议室的卫生保洁，包括地面、地毯、门窗、桌椅植物及部分室内设施等；协助相关单位做好会前台签、会议资料等的摆放；会议期间的茶水服务；会后会场的清扫与保洁，设施设备的关闭；会议室设备及服务用品的检查、维护及报修；会议室茶具、杯具等的清洗及消毒。

服务标准：

1、操作管理人员必须具有一定的相关专业知识和技能，熟悉每套会议设备的使用及调试和常见问题的处理；

2、必须在使用前半小时做好设备开启与调试，确保稳定运行；

3、会议接待人员要求品行优良、形象好，拾金不昧，及时送还遗失在会议室的物品。

4、根据会议要求提前做好各项会务准备工作。

5、服务周到细致，工作人员统一着装、仪表整洁，讲礼貌，有素养。

6、有详尽完善的会务服务制度和管理制度，岗位责任明确。

7、对会议室照明、空调、音响等设施设备进行不定期检查，有问题及时报修，确保会议期间能正常使用。

8、负责会议室会议用品（包括茶叶、水壶、茶杯等）的保管及补充，确保会议期间正常供应。

9、对会议室桌椅等家具进行保养及维护，有问题及时报告。

10、确保会议室的干净整洁，会议室的保洁工作在会前和会后进行。

（五）卫生保洁

服务内容：

楼内外公共场地（含会议室等）的环境卫生与保洁，并做好疫情防控消毒、清洁等相关要求。包括：机关二办内道路的清扫清洗、公共场地清扫、保洁、地面养护、垃圾的收集和清运（送到指定的地点）等，不含专项的特殊清洁服务。保洁相关设备、器材由乙方购置并承担费用。

办公楼公共区域的垃圾桶、各楼层卫生间的厕纸、擦手纸等纸巾类、洗手液等耗材，由甲方提供。卫生球、垃圾袋等日常清洁用品由乙方提供。

服务标准：

1、楼内公共区域

（1）楼内公共通道、楼梯、垃圾桶、电梯内外、大厅、车库、卫生间、玻璃幕墙、灯饰、门窗、不锈钢制品、各类标识标牌等实施工作日内8小时巡回保洁，要求地面无污物、墙面无污迹、无蜘蛛网、玻璃保持明亮，大理石地面、墙面每季度进行至少一次清洗、抛光，根据不同材质选择最佳保养方法，确保材质表面光滑整洁；

（2）建筑物公共区域墙壁、顶棚及装饰立柱、支撑柱：每月除尘一次以上，目视无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，地板每天拖洗，没有水渍污渍；

（3）墙面附属设施（开关、插座、装饰挂件等）：每月除尘一次以上、无明显灰尘、污物、无蛛网、突出本色；

（4）楼梯扶手、护栏、玻璃门、窗、室内外休息座椅、标识标牌要求：办公大楼1楼门窗每周至少擦拭一次，保持清洁，扶手、栏杆等其他设施每天擦洗，保持光鲜明亮，无水渍、无尘土、无污渍、无条绺现象；

（5）指定办公场所、会议室等，每日保洁一次（文件柜内、抽屉不在保洁范围），桌子表面无灰尘、地面无尘土、杂物；茶几上下无灰尘、污渍。无条绺现象，干净明亮；窗台无灰尘、无污渍；墙层、顶棚无积灰、蜘蛛网；其他附属设施设备表面无灰尘；窗户玻璃无灰尘、污渍，无条绺现象，干净明亮；纸篓保洁时清空，更换保洁袋。

（6）卫生间：公共卫生间要求专人管理，每日清洁，地面无积水、无明显污渍、无明显尘土；墙面：无灰尘、无明显污渍；大小便器：无明显污渍、尘土、毛发，保持本色，无水渍；洗手盆及台面：无明显污渍、尘土、毛发，保持本色，无水渍；镜面：无污渍、无尘土、无条绺现象；卫生间门及隔断板：无污渍、无尘土，保持本色；顶棚：目视无明显塔灰、蜘蛛网；水嘴及附属物：无污渍、无水渍、无条绺现象；卫生间排气畅通，空气清新无异味；地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇。卫生间的厕纸、擦手纸、洗手液、卫生球等及时补充。

（7）电梯及轿厢：无明显污渍、无明显灰尘，确保干净无异味。每月清洁两次电梯门槽，确保电梯无污渍、无尘土。电梯内每天擦拭，确保光洁明亮。

（8）地下车库每天清扫一次，每月定期进行清洗。

（9）天台、屋顶：保持清洁，无积水、无青苔、排水通畅，无垃圾，无乱堆乱放，预防渗水，做好日常检查，发现问题及时处理。

（10）垃圾分类：做好桶边引导和宣传，提高分类投放准确率。真实记录反馈垃圾分类相关数据和情况。每天擦拭垃圾桶，确保桶身干净。桶内垃圾及时清理，准确进行二次分拣。

2、楼外公共区域

（1）机关二办内主干道路每天清扫清洗一次。

（2）各楼栋前坪，要求专人每日保洁，确保雨棚及大厅光洁明亮、无杂物堆放，目视无垃圾、烟头、尘土、水渍、污渍，及时擦净玻璃、门框、把手的各种印迹，接待前台桌面保持整洁无杂物，外墙壁保持整洁无蛛网，无卫生死角。

（3）楼外绿地及道路、空坪隙地：道路、地面、绿化带每日清扫二次以上，广场砖地面定期清洗，确保无垃圾纸屑、杂物，无积水、污渍，无卫生死角，地面垃圾滞留时间不能超过一小时；特殊天气，及时处理，公共垃圾桶及时进行清理、保洁，电梯间垃圾桶面上垃圾滞留时间不能超过30分钟，桶内垃圾不能超过2/3，保持垃圾桶外部清洁卫生。

（4）建筑物外墙：每年对机关二办办公楼外墙进行清洗，费用包含在本合同约定的物业管理费用内。

（******消防设施：每周擦拭二次，目视无明显灰尘、无污渍（2米以上部位每月擦抹、除尘一次）；

（6）明暗排水沟渠、化粪池、沉沙井：无污物、无堵塞，确保畅通无异味，每月对窨井、明沟、垃圾站喷洒药水一次，化粪池定期清洗疏通，雨水、污水井每半年清洗疏通一次，如发生堵塞应及时处理，确保化粪池不外溢，下水道畅通；

（7）公共卫生间的保洁：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清理干净，洗面无积水，无污渍。保洁相关设备、工具由投标人提供。

（8）垃圾处理：楼内各垃圾箱和内容物不得超过2/3，箱身无尘土、无污渍、无异味，灭害措施完善。垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，收集的垃圾应及时清运到指定地点，分类处理。每周对垃圾桶进行消毒，每月对垃圾站消毒。

（9）遇文明创建等重大活动开展时，投标人需无条件配合甲方搞好保洁、安保等工作。

（六）绿化养护

1、室外园林绿化养护

服务内容：

物业管理范围内的树木、花草、绿地等的日常维护、修正、管理和施肥，病虫害防治和消杀工作。

服务标准：

（1）总体要求：绿化养护应达到绿地或花坛内各类乔、灌、草等绿化存活率不低于98%。绿地设施及景观保持常年完好。植物群落完整，层次丰富，黄土不裸露，有整体观赏效果。植物季相分明，色彩艳丽，生长茂盛。

（2）草坪

①修剪：每年普修8次以上，草屑及时清，切边整理3次以上，草坪常年保持平整、边缘清晰，草高度不应超过9cm，草坪修剪不能超过5cm，平整无杂草、无缠绕、无空秃，及时切边，草坪边缘线清晰。

②清杂草：每年7-10月安排季节工除草，可采取人工方式、生物及化学方式处理。

③灌、排水：常年保证有效供水，草地充分生长，用覆沙保持调整，保持地形平整，排水流畅，绿化完好率98%；有低洼及时整平，基本无积水。

④施肥：接力肥、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。

⑤病虫害防治：及时做好病虫害防治。

⑥其他：草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。

⑦由于养护原因枯死的，乙方负责补种；由于不可抗力和布局设计原因造成植物无法正常生长或者死亡，不由乙方负责（例如：高温、暴雪、强暴雨等恶劣天气导致，植物生长习性和周边布局环境不符导致的无法正常生长或者死亡）。

（3）树木

①修剪：乔木修剪每年四次、灌木修剪每年六次以上，要求树冠圆整、树势均匀，45度剪口靠节光滑，基本做到无枯枝、萌蘖枝，树冠完整美观，分枝点合适，枝条粗壮，主侧枝分布匀称、数量适宜、修剪科学合理，内膛不乱，通风透光；针叶树应保持明显顶端优势；花灌木开花及时，株型丰满，花后修剪及时合理、无残花；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于六次，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀缘植物修剪及时，每年不少于四次，基本无枯枝。

②中耕除草、松土：中耕除草、疏松表土，土壤疏松通透，草坪无杂草。草坪纯度95%以上。

③施肥：按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施肥不少于一遍，花灌木追复合肥2遍，充分满足植物生长需要。植物、草皮根部土壤保持疏松、无板结、呈馒头状。

④病虫害防治：防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。

⑤扶正加固：按规范做好综合防护措施，及时扶正加固，树木基本无倾斜。

⑥其他：绿草如茵，斑秃黄萎<5%。无白色垃圾、绿化生产垃圾（如树枝、树叶、草屑等）。无死树缺株、无杂草、无枯枝烂头、无积水，无干旱。乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、蓠、地被生长良好，无缺枝、空档。

⑦名贵树木成活率达100%。

2、室内外绿植摆放管养及花坛管养服务

（1）服务范围：

①室内：市民之家前窗后室、必要的公共区域。

②室外：市民之家前坪花坛、食堂进出口绿植摆放管养。

（2）服务标准：

①市民之家公共区域绿植摆放：按照花卉配置方案配置绿植，应采用常绿易存活品种进行摆放，采取绿植品种要符合本区域气候，不允许采取名贵时花进行摆放。

②食堂进出口绿植摆放：摆放4株1.5米左右常绿植物。

③市民之家前坪花盆：对现有时花花盆草花种植和管养，保证花坛常绿并选择适应本地气候的花卉进行点缀，保障无枯萎，如有枯萎24小时内及时更换。

④乙方负责室内外绿植摆放管养及花坛管养服务期间，如出现绿植花卉死亡、枯萎等现象应在24小时内及时更换。

⑤机关二办内的节假日布置未包含在本次采购范围之内，除上述要求外，在服务期间如增加服务范围和服务需求，相关的费用由甲方与乙方另行协商，协商一致后签订相关的补充协议。

（七）除“四害”及白蚁防治

服务内容：定期对机关二办区域范围内进行除“四害”防治工作，费用由乙方承担。

服务标准：

1、机关二办除“四害”工作达到省、市规定标准，在各类文明卫生创建活动中，除“四害”工作水平达到优良档次。

2、防治工作坚持以预防为主、防治结合、综合治理的原则，做到早发现、早治理，力求根治。

3、除“四害”防治的药物使用，应符合国家有关规定，使用爱卫部门推荐和认定的药物，严禁使用国家明令禁用的药物，以保证质量和安全。

4、机关二办除“四害”每季度有1次以上全面治理专项记录。

5、及时发现并报告甲方，协助甲方开展白蚁等其他虫害防治工作。

总服务人数：不少于99人。乙方在保证本项目总人数不少于99人的前提下，可以根据现场实际需求进行自行调配。

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