1、项目名称：长沙市雨花区机关三办物业管理服务采购项目
2、项目预算：339132.7元/年，服务期限为三年，合同一年一签，三年总额：******.1元。
3、服务范围：办公楼内保洁服务、环境管理、秩序维护和机电工程、维修管理。
4、物业类型：办公类。
5、项目位置：湖南省长沙市雨花区万家丽路朝晖路口499号锦湘国际星城4号栋机关三办办公大楼。
6、物业管理的总建筑面积：约4281m2。
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二、相关标准：1、达到《物业服务等级五级标准》。
2、本地区有其它物业项目在合同期内，具备应急处置力量，能处置突发事件。
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三、技术规格：（一）管理方面
1、卫生保洁工作要求：
(1)服务范围：管理范围内公共区域。
(2）服务内容：办公楼公共区域、走廊及公共卫生间以及其他公共活动场所的日常清洁保养、公共设施维护与管理、垃圾废弃物清运等。
(3)合理设置保洁人员：人员要求仪表整沽，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。
(4)责任明确，有详尽的保洁管理措施。
(5)垃圾的收集及处置：垃圾要求做到及时清扫、收集；楼内垃圾日产日清、无乱堆、乱倒、乱放现象；收集的垃圾应及时倒入垃圾池。
(6)用于办公区内管理的清洁用品、用具及公用部位的日耗品由中标人自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由业主单位提供并承担费用。
(7)保洁要求：地面无积水、污溃、烟头等明显垃圾，纸篓垃圾及时收集，洁具表面清洁干净。
(8)公共区域垃圾桶的保洁：垃圾桶定期清洗，保持干净，无污渍。
（9）负责本区域的垃圾分类，做好垃圾分类及数据统计工作。
2、机电工作要求：
(1)服务范围：物业管理范围内的区域。
(2)服务内容：
①房屋本体及公共设施的管理、养护和小修，包括：外墙、屋顶、楼道、窗户、地下室及其他公共设施等。
②公用设施设备的管理、运行、维修和养护，包括：供排水设备、高低压配电设备等。
③标志标识的维护及小修（更换及新增由采购人负责），如楼层、警示、提示、标识、宣传栏、公告栏、信报箱等。
(3)合理设置机电人员：人员要求仪表整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。
(4)责任明确，有详尽的机电管理措施。
3、保卫工作要求：
(1）服务范围：物业管理范围内的区域。
(2）服务内容：主要负责门卫值班，负责登记及相关情况通报等；防盗、防火报警监控设备运行管理，门卫、守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其它突发事件处理等。
(3）服务标准：建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，确保区内安全和正常的工作环境；严格验证、登记外来人员进入办公大楼，环境秩序良好；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全（不含停车场车辆财产）。
(4）安全监控的记录及要求：
服务标准：正确使用监控设备，保证各监控部位的参数设置符合要求，并能够督促采购人外委监控维保单位对整个系统进行必要的日常维护。
(5）保安人员的要求：
年龄按照国家法律法规要求，品貌端正，品行优良，工作认真负责，能吃苦耐劳。
（6）机电工程维修的要求：
①负责办公楼公共区设施设备维修、管理。（注：公共区域内单件单次费用500元（含）以内由物业公司承担，超过500元的费用经申报后由采购人承担）
②电梯安全运行、日常运行管理（维保由采购人外委专业维保单位负责）。
③******消防系统、电梯日常维修保养由采购人外聘委托专业单位进行维护保养，费用不含在本次招标范围内。
备注：
1、统一着装。保洁人员清洁范围，依据作业标准实施。
2、物业管理工作人员能自觉遵守采购单位（业主）的各项规章制度。物管企业及人员必须严格执行业主单位保密制度。?
3、投标技术方案要充分考虑大楼的特点，并包括物业管理内容和范围内一些不确定的因素。
（二）人员配置
1、中标人必须严格按照岗位要求配备各岗位工作人员，采购人每周对中标人缺岗人数、缺岗天数进行核查，并处以扣款和处罚，扣款和处罚费用从当月物业服务费中扣除。中标人应每季度向采购人提供岗位人员花名册（含姓名、性别、身份证号码、联系电话、岗位名称（含板块负责人）等信息），以便采购人按合同进行考核，连续两次不提供信息或不合格，采购人有权解除合同，投标人须在投标文件中提供承诺书。
2、对中标人的工作人员的要求：中标人与员工发生劳动纠纷（包含但不限于工资、福利、保险等），均由中标人承担，采购人不再另行支付相关费用及承担责任，投标人须在投标文件中提供承诺书。
人员配置表
| 序号 | 部门 | 岗位工作区域 | 人数（人） |
| 1 | 安全管理部 | 项目经理兼会务员 | 1 |
| 保安员 | 3 | ||
| 2 | 环境管理部 | 保洁员 | 1 |
| 3 | 机电部 | 机电工 | 1 |
| 合 ??计 | 6人 | ||
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（三）?物业管理考核要求
1、采购人将按照《物业管理实施考核细则》，对物业管理工作的考核、评分采取百分制，每个月进行一次，低于95分时，每1分对应本月应付物管费的一个百分点。连续3个月考核低于95分，采购人有权终止合同。
2、对未按要求着装等不符合要求的情况每次扣除1分；对发生偷盗事件等差错事故根据后果的严重性扣除2-5分；对物业管理的投诉，经调查属实的，酌情扣除1-2分。
3、对工作人员的满意率测评结果进入对物业管理工作的考评，每低于90%,1个百分点扣1分。
4、每个季度进行一次物业管理满意度调查，满意度在95%以上的全额支付物管费。低于90%的，以90%为基数，每差一个百分点扣除本季应付物管费的一个百分点，连续两次考核低于95%，采购人有权终止合同。
5、物业管理人员本身原因造成财产的直接损失，由物业管理公司全额赔付。
实施考核细则
| 项目 | 评分细则 | 分值 | 扣分标准 | 应扣分 | 说明 | |
| 公共设施设备（分值占比25%） | ||||||
| 房屋管理（100分） | 房屋外观完整整洁，外墙瓷片无脱落、无裂缝、玻璃幕墙清洁明亮、无破损、无明显污渍、无乱张贴乱悬挂现象 | 20分 | 发现外墙有瓷片脱落或裂缝一处未及时报告甲方扣1分，玻璃幕墙破损一处未及时报告甲方扣1分，乱张贴一处扣0.5分 | ? | ? | |
| 房屋公共场所内墙无破损，涂料无脱落，无明显污渍。 | 20分 | 一处有脱落破损未及时报告甲方扣除1分 | ? | ? | ||
| 房屋本体共设计整洁，共用楼梯、天台、通道等处无堆放杂物 | 20分 | 发现一处共用设施损坏扣1分，一处堆放杂物扣1.5分 | ? | ? | ||
| 各房顶和天台隔热层无破损雨水排水管通畅，无阻塞外溢现象。 | 20分 | 一处有破损扣1分，一处有雨水排水管不通扣1分 | ? | ? | ||
| 各个楼层天花板无破损 | 20分 | 发现一处有破损扣1分 | ? | ? | ||
| 给排水泵设施（100分） | 供水泵、阀门、水池及球阀供水管道定期检查保养 | 20分 | 检查记录，每月不少于一次，未达到扣1分 | ? | ? | |
| 水池水无外溢、供水阀门、管道无渗漏。 | 20分 | 现场检查，发现一处渗漏扣1分 | ? | ? | ||
| 排水泵定期检查无堵塞，排水井定期清理，保证污水排放通畅。 | 20分 | 有记录，每月不少于一次未达到扣1分 | ? | ? | ||
| 排污管道无渗漏 | 20分 | 现场检查，发现一处 渗漏扣1分 | ? | ? | ||
| 地下室走道设备房无积水、浸泡现象发生。 | 20分 | 发生一次扣1分 | ? | ? | ||
| 消防系统（100分） | ******消防防火各项管理制度 | 20分 | 未建立档案扣2分，未订立制度扣2分 | ? | ? | |
| ************消防维保公司。 | 20分 | 没有按时记录，或不符合要求一次扣1分，发现隐患未及时整改排除的一次扣1分 | ? | ? | ||
| 订有突发火灾应急方案，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞；应急照明、疏通指示发现问题及时联系维保公司。 | 20分 | 一处不符合要求扣1分.，一处杂物堵塞扣1分。 | ? | ? | ||
| ******消防培训和演练。 | 20分 | 未开展扣2分 | ? | ? | ||
| 重大节假日和易发生火灾季节，组织人员进行辖区内安全大检查。 | 20分 | 没有检查的扣1分，全年检查少于6次的，少一次扣2分 | ? | ? | ||
| 供配电系统（100分） | 保持室内照明灯具、事故照明、各柜指示灯仪表良好 | 25分 | 抽查发现同时坏3盏以上者扣0.5分 | ? | 节能除外 | |
| 设备运行记录、交接班记录必须完整、准确、清晰 | 25分 | 如发现虚假、不符等每次扣1分 | ? | ? | ||
| 配电室内配电柜操作开关设明显标志停电拉闸、检修拉闸必须事先通知有关单位，特殊及紧急情况除外，并挂警示牌 | 25分 | 违者每次扣1分 | ? | ? | ||
| 机房内整洁无乱堆现象及无烟头、保持机身洁净仪表清晰 | 25分 | 抽查时发现不合格者每项扣1分 | ? | ? | ||
| 电梯管理（100分） | 建立电梯运行管理制度，确保电梯按规定或约定时间运行 | 40分 | 未建立档案扣1分，未按约定时间执行扣0.5分 | ? | ? | |
| 运行出现故障后，通知电梯维保人员前来处置 | 30分 | 未及时通知每次扣1分 | ? | ? | ||
| 建立电梯设备档案。各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档 | 30分 | 未建立设备档案扣1分，记录不齐全扣0.5分 | ? | ? | ||
| 公共区域及其设施管理（100分） | 大门广场、路面平坦、无损坏、车位线和导向清楚。有损坏及时报修 | 10分 | 一项不符合要求扣1分 | ? | ? | |
| 雨水井、污水盖完好无损、井壁无损、井底无砂石、杂物堵塞。 | 10分 | 一个井不符合要求扣1分 | ? | ? | ||
| 雨水、污水管道无裂、无阻塞、无渗漏、水流通畅。 | 10分 | 一处不符合要求扣1分 | ? | ? | ||
| 电缆沟盖、各阀门盖无损坏、无积水。 | 10分 | 一处不符合要求扣1分 | ? | ? | ||
| 围墙无损坏、脏污，有问题及时报告和维修。 | 15分 | 一处不符合要求扣1分 | ? | ? | ||
| 公共场所、楼道照明灯，各类介绍栏、宣传栏照明灯完好，确保照明正常，各公共区域门窗配件完好无损。 | 15分 | 一处不符合要求扣1分 | ? | ? | ||
| 厕所无阻塞，确保排污通畅。厕所门、隔断无损坏。 | 15分 | 发生一处阻塞未及时疏通扣1分 | ? | ? | ||
| ******消防水箱等各项性能完好。发现有损坏处及时通知和报修。 | 15分 | 一项设施出故障未及时处理扣1分 | ? | ? | ||
| ? | （一）楼内卫生清洁保洁（分值占比25%） | |||||
| 卫生保洁（100分） | 清洁保洁责任划分到人，责任范围清洁达到标准化。清洁员着装统一，工作细致，形象良好 | 5分 | 未责任到人扣0.5分，一处未达到标准扣0.5分 | ? | ? | |
| 楼外公共场所每天清扫两次，保证8小时工作时间内的清洁：楼内公共通道、楼梯电梯内外、大厅、卫生间、灯饰、门窗、不锈钢制品、各类标识牌等工作日内8小时巡回保洁，要求地面无污物、墙面无污迹、无蜘蛛网 | 15分 | 一个责任区域一项未做到扣1分 | ? | ? | ||
| 洗手间清洁明亮，无积水污渍，无异味 | 15分 | 一个洗手间不符合扣1分 | ? | ? | ||
| 各洗手盆、清洁池明亮无污渍 | 5分 | 一项不符合扣0.5分 | ? | ? | ||
| 垃圾收集、分类处理符合要求，及时规范 | 3分 | 一项不符合扣0.5分 | ? | ? | ||
| 路面无明显泥沙、污垢 | 5分 | 不符合扣0.5分 | ? | ? | ||
| 大楼四周绿化带中无烟盒、饮料瓶盒、塑料袋等垃圾 | 5分 | 发现一处扣0.5分 | ? | ? | ||
| 各平台、楼顶无乱堆放杂物，目视无垃圾、无污渍、无青苔、无积水 | 15分 | 发现一处扣1分 | ? | ? | ||
| 各明沟无垃圾、无青苔、排水通畅 | 2分 | 一条沟不符合扣0.25分 | ? | ? | ||
| 每天定时收集垃圾，生活垃圾日产日清 | 5分 | 一项未做到扣0.5分 | ? | ? | ||
| 化粪池每年清洗疏通一次，雨水，污水井每年清洗疏通一次，如发生堵塞应及时处理，确保化粪池不外溢，下水道畅通 | 10分 | 一项未做到扣1分 | ? | ? | ||
| 每季度对污水井、化粪池、垃圾站、雨水井等蚊虫孽生地烟雾喷杀一次 | 5分 | 未按要求消杀扣1分 | ? | ? | ||
| 定期消杀，控制蚊虫、鼠害 | 5分 | 未做到每次扣1分 | ? | ? | ||
| 楼内公共区域盆栽保持无灰尘 | 5分 | 符合要求一次扣0.5分 | ? | ? | ||
| 安全秩序（35分） | ||||||
| 安全保卫（100分） | 聘用的保安人员须符合素质要求，训练有素，有保安队员管理制度和职责，建立安全隐患措施和突发事件应急处理预案。确保安全 | 20分 | 管理制度、职责、措施不健全每项扣1分 | ? | ? | |
| 保安队员，年流动率不超过40% | 15分 | 流动率每超过一个百分点扣1分 | ? | ? | ||
| 保安队员必须熟悉物业环境，上班时按规定着装和佩戴装备，文明值勤. | 20分 | 发现一名队员着装不整齐扣1分，无理与他人发生冲突一次扣1分 | ? | ? | ||
| ? | 门岗必须24小时有人值班，在工作时间内对外来人员和车辆进行询问。工作时间外，外来人员、车辆未经业主同意一律不能进入大楼内。 | 15分 | 发现岗位一次扣1分，执勤值岗时懈怠一次扣1分，巡查不到位一次扣1分 | ? | ? | |
| 积极发现各类安全隐患，确保不发生物品被盗和各类安全事故。 | 15分 | 无安全教育（查记录）扣1分，发生财产被盗案当天安全巡查不到位或保安员内部自盗一次扣2分 | ? | ? | ||
| 上班时间保安要规范指挥车辆进出停放，提醒驾驶人员注意车辆和财产安全，外来车辆未经允许不得进入地下车库，车库巡查注意车辆安全隐患并及时告知业主。 | 15分 | 发现乱停车辆一辆扣1分；车库安全巡查不到位一次扣1分 | ? | ? | ||
| 综合管理（15分） | ||||||
| 会议管理（100分） | 做会议室的保洁?整洁达到 ?会议服务工作标准?要求 | 20分 | 一处不符合扣1分 | ? | ? | |
| 根据会议工作单位的会议人数确定所需要的桌、椅数量 | 20分 | 一处不符合扣1分 | ? | ? | ||
| 按照会议要求准备合格的会议用品，协助会议主办方摆放会议资料，提前开好空调，并请会议主办单位确认 | 20分 | 一处不符合扣1分 | ? | ? | ||
| 服务人员应在半个小时前严格要求着装上岗，及时开启、检查需要的会议设备，确保会议的可持续性。 | 20分 | 一处不符合扣1分 | ? | ? | ||
| 会议结束。参加人员离开后，服务人员着手清理工作，关闭设备及照明，查看有无遗留物品和会议资料，如发现需及时联系。 | 20分 | 一处不符合扣1分 | ? | ? | ||
| 服务受理（100分） | 物业服务电话公开，执行24小时值班制度，随时有人接听。 | 20分 | 无人接听一次扣1分 | ? | ? | |
| ******办公室服务申请、报修、求助、建议、问询、投诉、等各类信息并做好记录，及时处理个回访。 | 20分 | 不礼貌或不耐心一次扣1分，无记录一次扣0.5分，处理不及时或无回访扣1分 | ? | ? | ||
| 对业主安排的服务范围内各种事务，要及时跟踪、落实和反馈。 | 15分 | 在能力范围内未及时处理完成一次扣1分 | ? | ? | ||
| 当接到维修任务时，小修项目及时完成，超出物业服务范围和重大维修项目应及时报告业主。 | 15分 | 不能在能力范围内未及时处理扣1分 | ? | ? | ||
| 发生与物业服务有关的重大突发事件，应妥善处理，并立即上报有关部门和业主领导。 | 15分 | 不符合要求扣1分 | ? | ? | ||
| 主动征求业主服务工作意见，及时采纳合理建议，改进存在问题，不断提高管理与服务质量。 | 15分 | 未按规定扣0.5分 | ? | ? | ||
| 说明：分值计算按照本表每个版块实际打分*占比后相加之和为总分值。 | ||||||
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四、交付时间和地点：1、实施地点：长沙市雨花区机关三办
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2、服务期限：三年，合同一年一签。
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五、服务标准：1、实施地点：长沙市雨花区机关三办
2、结算方法
（******事务中心（通过国库集中支付）。
（2）付款方式：按月支付，每月5日前向采购人提供上月有效票据，15日前支付上月度管理费。
3、项目期限：三年，时间从签订合同之日计算。
4、本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的材料，以及人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。
5、中标人无对外收费权。
6、中标人必须按照国家法律法规用工。
7、中标人在服务期内如出现因中标人原因的安全事故或财产损失概由中标人负责，采购人不承担任何经济和民事责任（非中标人原因除外）。
8、中标人应有足够的实力，处理本项目的应急突发事件，人员数量不少于5人（含安全秩序管理、机电工程管理），并要求在采购人需求时20分钟内赶到现场，中标人连续两次人员迟到或不响应，采购人有权终止合同。
9、中标人与采购人签订合同后，需向榕华物业公司缴纳水、电、气等公共能耗设施设备使用费******消防泵房日常维护，费用约为伍万元/年，此费用包含在本次招标报价费用中，由中标人支出，采购人不再另行支付。
10、采购人不组织踏勘，投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
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六、验收标准：本项目按《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购[2024]5号）的规定进行验收。
无
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